STAGE.3 契約編 売買契約 - 住み替えガイド|近鉄の仲介|近鉄不動産

不動産の売買契約においては、契約当事者間で契約書を作成し、契約書に記載された各条項に基づいてお互いの権利や義務を履行します。売買契約が成立すれば、売主は所有権移転や移転登記申請、引渡し等についての義務が発生し、買主は売買代金の支払義務が発生します。さらに、これらお互いの義務に違反した場合（債務不履行）についてもあらかじめ明確な取り決めをしておきます。

■不動産の表示

売買する不動産を特定します。全部事項証明書等の通りに記載されていることを確かめてください。

■売買代金および支払い方法等

売買代金の総額と、手付金から残金支払いまでの支払い時期と支払い額が記載されています。また、引渡日や手付解除期日、違約金の額、ローン特約の有無及びローンの内容等についても記載されています。

■特約

裏面の特約条項に対し、特約条項を付ける場合、ここに記載されます。

■売買対象面積

売買する不動産の面積の取り扱いが記載されています。実測清算を行うのか、それとも登記記載面積による取引とし、実測と異なっても売買代金を変更しないのかなどについて決められています。

■所有権の移転の時期、引渡し

所有権移転時期と同時に引渡しが行われることが一般的ですが、異なった期日が設定される場合もあります。

■抵当権等の抹消

売主は所有権移転時期までに、その責任と負担において抵当権等の担保権、賃借権等の用益権、その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません。

■引越し完了前の滅失・毀損

契約後引渡し前までに天災地変等の不可抗力で売買物件が滅失または毀損して本契約が履行不能となった場合や修復できる場合については売主が当該リスク負担します。

■物件状況等報告書

売主は買主に対し、売買物件の契約締結時における状況等を同報告書に記載して説明します。

■公租公課等の分担

固定資産税、都市計画税、管理費、その他の?負担は引渡完了日の前日までを売主の負担、それ以後を買主の負担とします。

■契約不適合による修補請求等及び設備の引渡し・修補

売主は、買主に対し、引渡された土地および建物が品質に関して契約の内容に適合しないものであるときは、引渡完了日から３ヶ月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負います。
ただし、建物については次の場合のみ責任を負います。(1)雨水の侵入を防止する部分の雨漏り(2)建物の構造耐力上主要な部分の腐食(3)シロアリの害(4)給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）・排水桝の故障。
また、売主は、買主に対し、設備について契約不適合責任を負いませんが、「主要設備」について、故障・不具合がなしとしたものについては、引渡完了日から７日以内に請求を受けた場合にかぎり、修補の責任を負います。

■手付解除

売買契約締結後、売買契約書で定めた期日までであれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金相当額の倍返しによって、契約を解除することができます。

■契約違反による解除・違約金

売主、買主は、その相手方が契約に違反した場合、催告のうえ、本契約を解除して契約で定めた違約金の支払いを請求することができます。

■ローン特約

買主は売買契約締結後でなければ住宅ローンの申込ができません。買主が契約締結後融資を申し込み、万一、契約で定めた期日までに融資承認がなされなかった場合、本契約の解除ができる特約です。