STAGE.3 契約編売買契約

売買契約お互いの権利や義務をしっかりと知っておきます。

重要事項説明が終わると、次は不動産売買契約書に署名、捺印します。契約書へのサインはあなたが契約内容に合意した証ですから、契約書の内容、条項をきちんと確認しましょう。
売買契約とは

不動産の売買契約においては、契約当事者間で契約書を作成し、契約書に記載された各条項に基づいてお互いの権利や義務を履行します。売買契約が成立すれば、売主は所有権移転や移転登記申請、引渡し等についての義務が発生し、買主は売買代金の支払義務が発生します。さらに、これらお互いの義務に違反した場合(債務不履行)についてもあらかじめ明確な取り決めをしておきます。

基本的な契約条項とチェックポイント(一般的な売買のケース)
■不動産の表示
売買する不動産を特定します。全部事項証明書等の通りに記載されていることを確かめてください。
■売買代金および支払い方法等
売買代金の総額と、手付金から残金支払いまでの支払い時期と支払い額が記載されています。また、引渡日や手付解除期日、違約金の額、ローン特約の有無及びローンの内容等についても記載されています。
■特約
裏面の特約条項に対し、特約条項を付ける場合、ここに記載されます。
■売買対象面積
売買する不動産の面積の取り扱いが記載されています。実測清算を行うのか、それとも登記記載面積による取引とし、実測と異なっても売買代金を変更しないのかなどについて決められています。
■所有権の移転の時期、引渡し
所有権移転時期と同時に引渡しが行われることが一般的ですが、異なった期日が設定される場合もあります。
■抵当権等の抹消
売主は所有権移転時期までに、その責任と負担において抵当権等の担保権、賃借権等の用益権、その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません。
■引越し完了前の滅失・毀損
契約後引渡し前までに天災地変等の不可抗力で売買物件が滅失または毀損して本契約が履行不能となった場合や修復できる場合については売主が当該リスク負担します。
■物件状況等報告書
売主は買主に対し、売買物件の契約締結時における状況等を同報告書に記載して説明します。
■公租公課等の分担
固定資産税、都市計画税、管理費、その他の?負担は引渡完了日の前日までを売主の負担、それ以後を買主の負担とします。
■瑕疵の責任及び設備の引越し・修復
売主は、買主に対し、引渡完了日から3か月以内に請求を受けた土地の隠れたる瑕疵および建物の隠れたる瑕疵(雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障)にかぎり、修復の責任を負います。
また、売主は、買主に対し、「主要設備」について、故障・不具合がなしとしたものについて、引渡完了日から7日以内に請求を受けた場合にかぎり、修復の責任を負います。
■手付解除
売買契約締結後、売買契約書で定めた期日までであれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金相当額の倍返しによって、契約を解除することができます。
■契約違反による解除・違約金
売主、買主は、その相手方が契約に違反した場合、催告のうえ、本契約を解除して契約で定めた違約金の支払いを請求することができます。
■ローン特約
買主は売買契約締結後でなければ住宅ローンの申込ができません。買主が契約締結後融資を申し込み、万一、契約で定めた期日までに融資承認がなされなかった場合、本契約の解除ができる特約です。
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